NOTA - Para maiores esclarecimentos, deverá o interessado consultar o Código Civil Brasileiro no Livro III - Dos Fatos Jurídicos (arts. 104 a 222).
CAPACIDADE JURÍDICA DAS PARTES
Uma das maiores responsabilidades do serventuário da justiça ao lavrar uma escritura é a verificação da capacidade jurídica e identidade das partes. Ele não pode aceitar simples declarações a respeito, devendo exigir a necessária comprovação.
Na terminologia jurídica, a capacidade jurídica é a condição legal que alguém tem, seja pessoa física ou jurídica, para prática ou exercício de um direito.
O titular de um direito pode, segundo condições personalíssimas, ter limitações no seu exercício; daí poder-se distinguir entre capacidade plena e relativa.
São plenamente capazes os que podem exercer seus direitos sem restrições, e assim o são, salvo no caso da interdição, os civilmente maiores, ou seja, os que completaram 18 anos de idade ou nas outras formas previstas no Código Civil.
Art. 5º - A menoridade cessa aos dezoito anos completos, quando a pessoa fica habilitada à prática de todos os atos da vida civil.
Parágrafo único. Cessará, para os menores, a incapacidade:
I - pela concessão dos pais, ou de um deles na falta do outro, mediante instrumento público, independentemente de homologação judicial, ou por sentença do juiz, ouvido o tutor, se o menor tiver dezesseis anos completos;
II - pelo casamento;
III - pelo exercício de emprego público efetivo;
IV - pela colação de grau em curso de ensino superior;
V - pelo estabelecimento civil ou comercial, ou pela existência de relação de emprego, desde que, em função deles, o menor com dezesseis anos completos tenha economia própria.
São relativamente incapazes, os maiores de 16 anos e menores de 18, isto é, os menores púberes, e também, os pródigos e os silvícolas.
Os relativamente incapazes somente podem intervir numa escritura, devidamente assistidos por seus responsáveis legais, pais, tutores ou curadores, que assinarão o instrumento com eles.
Assim, em qualquer ato jurídico praticado por relativamente incapaz, a presença do responsável é condição "sine qua non" de sua validade.
São absolutamente incapazes para exercer pessoalmente os atos da vida civil (Art. 3º do Código Civil):
I - os menores de dezesseis anos;
II - os que, por enfermidade ou deficiência mental, não tiverem o necessário discernimento para a prática desses atos;
III - os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade.
Os absolutamente incapazes são representados por seus responsáveis legais, e por isso, não assinarão a escritura, o que será feito por seus responsáveis, declarando-se, expressamente, que o fazem nessa condição.
O absolutamente incapaz não pode, portanto, ser mandatário.
A comprovação da identidade das partes é feita pela exibição dos documentos de identidade, seja do Registro Geral, seja das carteiras emitidas pelos órgãos de classe das profissões liberais e ainda pelas Forças Armadas.
DA QUALIFICAÇÃO DAS PARTES
São elementos necessários de qualificação das partes:
a) - Número do documento de identificação (órgão expedidor);
b) - Número do Cadastro de Pessoas Físicas;
c) - Número de inscrição no C.N.P.J.;
d) - Nacionalidade;
e) - Estado civil;
f) - Domicílio;
g) - Residência;
i) - Quaisquer outros dados que possam determinar a verdadeira identidade da pessoa.
ALVARÁ JUDICIAL, QUANDO NECESSÁRIO
Nas escrituras de compra e venda, permuta, doação, cessão de direitos, e em outros atos de disposição ou constituição, modificação ou transferência de direitos relativos a imóveis, deverá ser exigido alvará judicial em casos de espólio, massa falida, herança jacente ou vacante, sub-rogação de gravados, concordada e incapacidade absoluta ou relativa, quanto aos atos de alienação ou oneração, nos dois últimos casos. O alvará será sempre apresentado no original, salvo quando a cópia xerográfica esteja autenticada pelo serventuário que expediu o original.
ATOS EM QUE A CONCORDÂNCIA OU ASSISTÊNCIA DO CÔNJUGE É NECESSÁRIA
Salvo os casados pelo regime da absoluta separação de bens, não pode um dos cônjuges, sem a assistência do outro, praticar os seguintes atos:
I - alienar, hipotecar ou de qualquer forma gravar os bens ou os direitos reais sobre imóveis alheios;
II - como autor ou réu, ingressar em Juízo para pleitear em torno desses direitos e bens;
III - prestar fiança ou aval;
IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.
Exceto sob o regime deseparação de bens, ambos os cônjuges deverão comparecer ou outorgar procuração para prática de qualquer desses atos.
Entretanto, qualquer que seja o regime de bens, tanto o marido quando a mulher podem livremente:
I - praticar todos os atos de disposição e de administração necessários ao desempenho de sua profissão, com as limitações estabelecidas no inciso I do art. 1.647;
II - administrar os bens próprios;
III - desobrigar ou reivindicar os imóveis que tenham sido gravados ou alienados sem o seu consentimento ou sem suprimento judicial;
IV - demandar a rescisão dos contratos de fiança e doação, ou a invalidação do aval, realizados pelo outro cônjuge com infração do disposto nos incisos III e IV do art. 1.647;
V - reivindicar os bens comuns, móveis ou imóveis, doados ou transferidos pelo outro cônjuge ao concubino, desde que provado que os bens não foram adquiridos pelo esforço comum destes, se o casal estiver separado de fato por mais de cinco anos;
VI - praticar todos os atos que não lhes forem vedados expressamente.
REPRESENTAÇÃO DAS EMPRESAS, CONDOMÍNIOS E OUTROS NAS ESCRITURAS
As empresas e os condomínios serão representados por quem o contrato social, os estatutos ou convenção designarem.
Para tanto os representantes devem exibir o documento correspondente, contrato, estatuto ou convenção, e quando for o caso a ata da eleição respectiva.
Na hipótese de firma individual, por não existir contrato, o documento de identidade e o C.N.P.J. são provas suficientes da qualidade.
Nas falências declaradas, a representação compete ao síndico, qualidade que se comprova através de certidão do Juízo falimentar.
Nas liquidações extrajudiciais nos casos previstos em lei, o representante é o liquidante, via de regra designado em portaria pela autoridade competente, publicada no Diário Oficial.
As sociedades civis, beneficentes, fundações e associações de classe serão representadas por quem o contrato e estatutos designarem e, em caso de silêncio no particular, pelas diretorias respectivas.
Quando não constar do ato notarial a prova da qualidade da parte, do texto lançado no livro, após a declaração da condição de sócio, síndico, etc., deve constar que é conhecido como tal pelo Tabelião. A declaração habitual "conhecido como o próprio" se refere a pessoa e não a sua qualidade como Outorgante.
EXAME DE DOCUMENTOS
O serventuário ao lavrar um ato notarial deverá tomar as seguintes precauções quanto aos documentos apresentados pelas partes:
1) - Verificar se os títulos de propriedade estão em perfeita ordem, e, tratando-se de venda, cessão, doação ou outros atos que importem transferência de domínio de imóveis, se estão devidamente registrados no Registro de Imóveis;
2) - Na hipótese de ato a ser subscrito por procuração, verificar se a mesma confere os necessários poderes e se os outorgantes correspondem aos nomes dos que vão transacionar com o bem ou direito, e que a firma do Tabelião, sendo de outra Comarca, esteja reconhecida por um Tabelião local. Se a procuração foi passada no estrangeiro deve ser verificado se atende a todas as exigências legais, inclusive reconhecimento de firma pela autoridade consular e a desta por um Tabelião local; além de traduzida por tradutor oficial;
3) - Se a operação se faz mediante alvará judicial, examinar se o mesmo refere-se exatamente à transação pretendida. O alvará só pode ser cumprido se expedido por autoridade judiciária com jurisdição na Comarca onde se realiza o ato, em caso contrário seu cumprimento se subordinará à precatória ou autorização do Juiz da Vara de Registros Públicos ou equivalente, dependendo da Comarca;
4) - Verificar se a situação, localização e descrição do imóvel corresponde à que consta do Registro de Imóveis;
5) - Tratando-se de Outorgante casado, deve ser examinado se o outro cônjuge compareceu ou se outorgou procuração com poderes bastantes. Tratando-se de separado judicialmente ou divorciado, se essa circunstância foi devidamente averbada no Registro de Imóveis após o inventário e partilha decorrentes. Sendo o Outorgante menor púbere, se está assistido por seus responsáveis legais e sendo impúbere, se a representação encontra-se perfeita, ou, se for o caso, existe autorização judicial para a transação;
6) - Verificar se estão em ordem as certidões negativas legalmente exigíveis, quitações fiscais e de ônus reais, tratando-se de imóveis;
7) - Sendo foreiro o imóvel exigir a comprovação do pagamento do laudêmio a quem de direito, na hipótese de escritura definitiva, ou tratando-se de compromisso, marcando expressamente a circunstância;
8) - No caso de representante de empresa, condomínio ou pessoa jurídica de qualquer natureza, certificar-se dessa qualidade, examinando o contrato social, estatuto, convenção, etc., bem como a ata de eleição ou nomeação;
9) - Tratando-se de contribuinte obrigatório da Previdência Social, a certidão negativa respectiva e, em qualquer circunstância, na hipótese de primeira transação do imóvel;
10) - Sendo imóvel possuído em condomínio, prova de quitação com os débitos condominiais.
