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NORMAS GERAIS PARA A LAVRATURA DE UMA ESCRITURA


            São elementos básicos na lavratura de uma escritura e devem constar da mesma:

            1) - Lugar (Município e Estado), Serventia Notarial (Cartório), ano, mês e dia;
            2) - Qualificação completa das partes, devendo ser indicado qual o documento de identificação apresentado, e a inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas (C.P.F.);
            3) - Declaração de que o Tabelião conhece as partes, ou que conhece as testemunhas e estas conhecem os participantes, quando não dispensadas nos Estados em que isso seja possível;
            4) - Descrição minuciosa do objeto da operação:
            a) sendo IMÓVEL:

            I - descrição pormenorizada do mesmo, com sua individualização, características e confrontações, observando-se no particular as disposições do art. 288 da Lei 6.015, de 31/12/1.973;

            II - indicação do título do Outorgante com o respectivo registro no Registro de Imóveis;

            III - que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de ônus judicial ou extrajudicial, foro, pensão e hipoteca, e, no caso de existência, a declaração expressa do gravame;

            b) - tratando-se de PROCURAÇÃO, a relação dos poderes conferidos, de maneira clara e precisa, especialmente daqueles que precisam ser expressos;

            5) - Valor da operação e forma de pagamento;
            6) - Declaração do Outorgantes de que dão quitação da quantia recebida, se em dinheiro, em moeda corrente contada e achada certa e se em cheque, parcial ou totalmente, o valor deste, o número e o banco sacado;
            7) - Se o pagamento é feito através de emissão de notas promissórias, total ou parcialmente, o esclarecimento de se tratar "pro solvendo" ou "pro soluto", seus valores, e data de vencimento;
            8) - Tratando-se de imóvel, a declaração de transferência do domínio, posse, direito e ação ao Outorgado, respondendo os vendedores pela evicção legal;
            9) - Indicação da documentação apresentada, tais como certidões negativas, plantas, etc.;
           10) - Declaração de que a escritura foi lida em voz alta aos contratantes perante as testemunhas, quando não dispensadas, e que as partes a aceitam como está redigida, assinando-a por si, herdeiros e/ou sucessores;
           11) - Os atos notariais que não sejam privativos do Tabelião, mas lavrados por seu substituto, serão por eles encerrados com a declaração do seu nome e cargo; aqueles que o escrevente lavrar e o ler deverá constar que as assinaturas foram colhidas na presença do Tabelião e este encerrará o ato; quando se tratar de escritura lavrada fora de cartório, será isso declarado, com a indicação de local e esclarecimento do motivo. Essas declarações serão escritas antes do recolhimento das assinaturas, e cada assinatura será tomada em uma linha;
            12) - Se houver emendas ou entrelinhas, a necessária ressalva nos autos do encerramento e assinatura das partes;
           13) - Menção de que será enviada comunicação do ato ao Distribuidor, nos lugares onde houver mais de um Cartório e em que a distribuição seja necessária;
            14) - Comprovação e transcrição, nos casos exigidos pela lei, da quitação com a previdência social, ou se for o caso a declaração de que o Outorgante não é nem nunca foi contribuinte obrigatório, como empregador, da previdência social, se for o caso;
            15) - Nos Estados onde determinar a Lei, menção das custas pagas;
            16) - Encerramento;
            17) - Na venda de imóvel pertencente a pessoa jurídica, deverá ser verificado o que dispõe a respeito o contrato social ou estatutos.


ESCRITURAS DE IMÓVEIS


            Nas escrituras referentes a imóveis deverá constar:

            a) - o título de aquisição pelo alienante;

            b) - declaração de que o imóvel se encontra livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, judiciais ou extrajudiciais, especificando em cada caso contrário;

            c) - descrição pormenorizada do imóvel, com sua individualização, características e localização;

            d) - declaração de que não há débitos relativos a condomínio, impostos, taxas e tarifas e, se houver, especificar;

            e) - como já indicado, o valor do preço, com declaração de que o pagamento foi feito em moeda corrente do País e, se por cheque, indicar o banco; se parte do pagamento for em notas promissórias, dar o valor das mesmas e as datas do vencimento.


ESCRITURA PADRÃO, A SER SEGUIDA


            Como visto anteriormente, as escrituras públicas, quanto à sua forma, podem ser divididas em quatro disposições:
            a) - preâmbulo;
            b) - partes;
            c) - enunciado;
            d) - encerramento.

            O PREÂMBULO é integrado pela forma tradicional, que pode assim ser adotada:
            "No dia ..... de janeiro de 2.000, nesta cidade de ...... , Estado de ........ , perante mim, Tabelião, e as testemunhas a final nomeadas e assinadas";

            PARTES: compareceram partes entre si justas e contratadas, a saber: como outorgante vendedor A (nacionalidade), (estado civil), (profissão), (residência), portador da carteira de identidade nº ........ , expedida por (nome da repartição), e do C.P.F. nº ....... , e de outro lado como outorgado comprador B (os mesmos dados exigidos para o vendedor), reconhecidos como os próprios por mim, Tabelião, e pelas testemunhas, também minhas conhecidas e juridicamente capazes.

            ENUNCIADO: Pelo outorgante me foi dito que é senhor e legítimo possuidor de um (lote, casa, apartamento ou terreno), situado à (localizar e descrever o imóvel, dando confrontações e medidas e, se for apartamento, o seu número e o nome do edifício e respectiva fração do terreno, se houver), havida de (nome do vendedor) por escritura pública lavrada no Cartório (indicar o cartório, cidade e Estado), no livro nº ...... , fls. ....... , devidamente transcrita no Registro de Imóveis da Comarca de ........... (se houver mais de um, indicar seu número), sob o nº ....... , livro ........ ; que, possuindo o imóvel acima descrito livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, impostos, taxas, foro ou pensão, está justo e contratado para vendê-lo ao outorgado comprador ........ (nome do outorgado) pelo preço certo e previamente convencionado de R$ ....... (por extenso) que confessa receber neste ato dele outorgado em moeda corrente deste País, que contada e achada exata, da qual da ao mesmo comprador plena, geral e irrevogável quitação de pago e satisfeito para nunca mais o repetir, e desde já transfere-lhe, por força desta escritura e da cláusula "constituti", toda a posse, jus, domínio, direito e ações que exercia sobre o bem ora vendido, para que dele o mesmo comprador use, goze e disponha livremente como seu que fica sendo, obrigando-se o vendedor, por si e seus sucessores a fazer esta venda sempre boa, firme e valiosa, respondendo pela evicção de direito quando chamado à autoria. Pelas partes me foi dito que aceitavam a presente escritura em todos os seus expressos termos. Assim o disseram e dou fé e lhes fiz esta escritura por estar pago o ITBI (ou será pago nos casos em que o pagamento for a posteriori), no valor de R$ ....... , sobre o valor de R$ ........... , conforme autenticação mecânica número ........ , do Banco ......... , em .../.../....... , emitida pela Prefeitura Municipal de ............... . Foram-me apresentadas as certidões de quitação fiscal com o município e a de ônus reais.

            ENCERRAMENTO: Assim o disseram e dou fé. A pedido das partes lavrei esta escritura, a qual feita e lhes sendo lida na presença das testemunhas C e D (nacionalidade), (estado civil), (profissão), (residência), portador da carteira de identidade nº ........ , expedida por (nome da repartição), acharam-na conforme, outorgaram, aceitaram e assinam, Eu, ___________________________ , Tabelião, a escrevi, dou fé e assino. a) Tabelião. aa) Outorgante, Outorgado, Testemunhas.


N O T A S


           A - Se o Outorgante for casado, e se tratar de alienação patrimonial, deverá comparecer seu cônjuge, constando sua qualificação, ou exibida a procuração respectiva;
            B - Se o regime do casamento for o da separação de bens, se declarará: "assistido por sua mulher" (ou por seu marido);
            C - Se o Outorgante ou Outorgado for pessoa jurídica deverá apresentar, ao invés do C.P.F., o respectivo C.N.P.J.;
           D - Sendo Alguma das partes representada por procuração, será assim mencionado: "A. representado por B (qualificação) conforme procuração lavrada no Cartório ....... , no livro nº ........ , fls. ....... , com cópia arquivada neste Cartório". No caso de procuração por instrumento particular, o mesmo deve ser transcrito na íntegra.
            E - A quitação com o fisco federal é comprovada com certidão de Registro das Varas Federais;
            F - Com a finalidade de facilitar eventual consulta devemos citar a legislação pertinente a cada ato;
            G - Sobre a caracterização do imóvel ver artigos 225 e 226 da Lei nº 6.015;
           H - AUSÊNCIA OU IMPEDIMENTO DO TITULAR - "Para que o serventuário autorizado substitua o titular não é preciso que o efetivo se encontre afastado do cargo, bastando apenas, para a legitimação do ato, a simples ausência deste ao ensejo de subscrever o instrumento." (TJ.MG. ac. unân. 1ª CC em 17-11-1.977, ap. 46.242).
            I - ESCRITURA PÚBLICAS TORNADAS SEM EFEITO - Todos os contratos e atos realizados através de escrituras públicas podem ser normalmente rescindidos e revogados através de outra escritura, por ato pessoal, quando não houver conseqüências que atinjam direitos de outrem, ou por acordo entre os interessados.
            Não pode ser revogado reconhecimento de filho ilegítimo, seja por via de testamento ou simples escritura. Também não podem ser revogados nem rescindidos o pacto antenupcial, depois de feito o casamento, e a emancipação.
            Depois de assinada pelas partes, uma escritura não pode ser tornada sem efeito. Essa hipótese só será admissível quando, depois de lido o instrumento, uma das partes se recusa a assiná-lo, o que deverá ficar registrado no próprio livro, com o esclarecimento, se possível, da causa da recusa.
            O cancelamento de escritura completa só poderá ser feito mediante mandado judicial, averbado à margem do instrumento.